Mi számít házastársi közös lakásnak?
A törvényszöveg ezt a fejezetet a fogalom meghatározással kezdi, amely úgy szól, hogy házastársi közös lakás az a lakás, amelyben a házastársak egyikük vagy mindkettőjük tulajdonjoga, haszonélvezeti joga vagy bérleti joga alapján együtt laknak. Ezt követően azonnal leszögezi a törvény, hogy a házastársak közös lakásában kell biztosítani a kiskorú gyermek lakáshasználatát -kifejezésre juttatva ezzel a kiskorú gyermek mindenek felett álló érdekét-, kivéve akkor, ha megfelelő lakhatása máshol megoldott.
Hosszú pereskedést előzhetünk meg, ha a lakáshasználatra előre szerződést kötünk
A törvény megadja a lehetőséget arra, hogy a felek előzetesen, vagy utólag akár, de megállapodjanak abban, hogy hogyan használják a házastársi közös lakást. A bíróság ezt csak súlyos jogsérelem esetén nem hagyja jóvá. Ha a felek nem állapodnak meg, akkor a bíróság dönt a kérdés felől, de csak konkrét kereseti kérelem esetén, hivatalból nem. A lakáshasználat tekintetében érdemes előzetesen szerződést kötni, mert azzal hosszú pereskedést előzhetünk meg. A törvény is kimondja, hogy a házasulók és a házastársak a házasság felbontása vagy az életközösségük megszűnése esetére előzetesen szerződéssel rendezhetik, hogy ezen élethelyzet bekövetkeztét követően ki jogosult a lakás használatára.
Mikor válik hivatalossá a házastársi közös lakásról szóló szerződés?
A szerződés csak akkor érvényes, ha közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalják. Nem szükséges erről külön okiratot készíteni, az is megfelelő, ha a házassági vagyonjogi szerződésben térünk ki erre. A szerződés azonban nem tartalmazhat súlyos jogsértést, ugyanis ha a felek olyan módon állapodnak meg, hogy az életközösség megszűnése esetére a megállapodásban rendezettek a gyermek megfelelő lakáshoz való jogát súlyosan sérti, akkor bizony a bíróság a felek megállapodásától eltérhet. Hogy az adott megállapodás súlyosan jogsértő-e vagy sem, az bírói mérlegelés kérdése.
Mi történik, ha a házastársak előre nem kötöttek lakáshasználati szerződést?
Ha a felek nem kötöttek ilyen szerződést, akkor az életközösség megszűnése bekövetkezte után is van lehetőségük megállapodni a közös lakás további használatáról, ez a megállapodás nincs alakszerűséghez kötve Ha azonban sem az életközösség megszűnése előtt, sem az életközösség megszűnése után nem tudtak megállapodni a felek, akkor a bíróság fog dönteni. A bíróság azonban csak kifejezett kérelem alapján dönt, tehát hivatalból nem rendezi a lakáshasználatot.
Kiskorú gyermek lakáshasználatát nem érheti hátrány
Bővül az új törvény azzal a rendelkezéssel, miszerint a házastársak közös jogcíme alapján lakott lakás használatáról az életközösség fennállása alatt a házastárs csak a házastársával együtt rendelkezhet. Ez a szabály vonatkozik az életközösség megszűnése után, a lakáshasználat rendezéséig terjedő időre is. A házassági életközösség megszűnése önmagában nem szüntetni meg annak a házastársnak a használati jogát, aki a lakást a másik házastárs jogcíme (tulajdonjog, bérleti jog, használati jog stb..) alapján használja. A lakáshasználat rendezéséig még az ingatlan kizárólagos tulajdonosa vagy egyedüli bérlője sem rendelkezhet úgy a lakásról, hogy az a házastársa vagy a lakásban lakó kiskorú gyermek lakáshasználatát hátrányosan érintené (hátrányosabb lakáskörülmények közé szorítaná).
Lényeges kérdés: közös vagy saját tulajdonú a lakás?
A törvény különbséget tesz a között, hogy a házas felek közös jogcím (pl. közös tulajdon, együttes bérlők) vagy az egyik házastárs kizárólagos jogcíme (pl. külön vagyon) alapján használják az ingatlant.
Közös jogcímen lakott lakás - Osztott használat átalakítással
A közös jogcímen lakott lakás használatát meg kell osztani; ha ez a lakás adottságai (alapterület, elosztás) lehetséges. A bíróság még akkor is osztott használatot rendel el, ha a megfelelő használat kisebb átalakításokkal elérhető. Az átalakítás költségeit az a fél köteles előlegezni, aki az átalakítást kéri. Az osztott használat a főszabály, amelyet a bíróság az új törvény rendelkezéseinek köszönhetően most könnyebben rendelhet el vagy mellőzhet. Az osztott használatra akkor van még lehetőség, ha a felek együtt tudnak élni, ami a gyakorlatban igen ritka, hiszen ekkorra a felek viszonya többnyire elmérgesedik. A törvény is kimondja, hogy mellőzi az osztott használatot (még akkor is, ha erre fizikailag lehetőség lenne), ha az egyik házastárs olyan felróható magatartást tanúsít, amely az adott házastárs vagy a gyermekek érdekeinek sérelmével járna. A felróható magatartás súlyosságát szintén a bíróság mérlegeli.
Osztott használat - deklarálni kell, ki melyik szobát használhatja?
Az osztott lakáshasználat esetén vázrajzot kell készítenie a feleknek, amelyben bejelölik, hogy mely szobát használhatják ők maguk vagy a gyermekek kizárólagosan, és mely helységeket használják közösen. A bíróság akkor mellőzi az osztott használatot, ha az egyik házastársnak van másik beköltözhető lakása; vagy ha az egyik házastárs az ingatlanból önként távozott és a kiskorú gyermek elhelyezését is megfelelően biztosította. Abban az esetben, ha a bíróság nem tud osztott használatot elrendelni, akkor az egyik házastárs lakáshasználati jogát megszünteti és őt a lakás elhagyására kötelezi. A lakás elhagyására kötelezheti a bíróság az egyik házastársa akkor is, ha ugyan az utolsó közös lakóhely az osztott használatra alkalmas lenne, de a bennmaradó házastárs cserelakást tud felajánlani.
Ki szerzi meg a kulcsokat?
Kizárólagos jogcímen lakott lakás – ki lehet-e tenni valakit a saját tulajdonú lakásából?
Az egyik házastárs kizárólagos jogcíme alapján lakott lakás esetében a bíró a kizárólagos jogcím jogosultját jogosítja fel a további használatra. Ennek ellenére a bíróság akkor rendelhet el osztott használatot, ha a jogcímmel nem rendelkező szülőnél helyzete el a gyermekeket. Odafigyelést érdemlő szabály, miszerint kivételesen indokolt esetben még a kizárólagos tulajdonost is távozásra szólíthatja fel a bíróság, ha a kiskorú gyermek felett a szülői felügyeleti jogot a másik szülő gyakorolja, és a gyermek lakhatása másként nem megoldott. A bíróság kizárólagos használatot szerencsére meghatározott időre is kiszabhat.
|
A LAKÁSHASZNÁLATI DÍJ ELLENÉRTÉKE ÉS A TÖBBLETHASZNÁLATI DÍJ Változás: kifizetés helyett jó a cserelakás is A lakáshasználati jog ellenértéke a lakás elhagyásáért járó (a másik fél oldaláról: a lakás kizárólagos használatáért fizetendő) térítés, amely mind az összegszerűségének megállapításánál irányadó szempontokat (forgalmi érték, kiskorú gyermekek száma, vagyoni helyzet stb.), mind esedékességét illetően a távozó házastárs elköltözésének az időpontjához kötődik. A lakásból távozó házastársnak lakáshasználati jog ellenértéke címén, amely egy vagyoni értékű jog, ahhoz az összeghez kell hozzájutnia, amennyi elveszett használati jogának az értéke, ez pedig a forgalmi adatok alapján, a konkrét lakásra nézve állapítható meg. Az új törvény a használati értéke számítására szabályokat nem ad, csupán azt rögzíti, hogy a lakásból távozó házastárs korábbi használati joga vagyoni értékének megfelelő megtérítésére tarthat igényt. Tekintettel azonban arra, hogy a lakáshasználati jog ellenértéke intézmény célja, hogy a távozó házastárs lakáshelyzetét megoldja, ezért lehetőség van térítés helyett cserelakás felajánlására a távozó házastárs részére. A csereként felajánlott lakás megfelelőségéről a bíróságnak kell döntenie Mikor kell többlethasználati díjat fizetni? A lakásból távozó házastárs a –nem önkéntes- elköltözését követően a lakásban maradó házastársától a kizárólagos - illetőleg a tulajdoni hányadot meghaladó - használatért pénzbeni ellenértékét, többlethasználati díjat követelhet. A használati díj a birtoklási és használati jogától megfosztott volt házastársat a tulajdonjogának fennállása alatt folyamatosan megilleti. A lakáshasználati jogától megfosztott házastárs mindaddig jogosult többlethasználati díjra, amíg használati jogát nem gyakorolhatja. A díj fizetésének kezdeti időpontja az a nap, amikor a házastárs a lakását a tulajdoni hányadát meghaladó részét birtokba vette. A díj mértéken alapjául a helyben szokásos lakbéreket kell figyelembe venni. |
Fotó: Freedigitalphotos.net
Szerző: dr. Illés Fanni
<
